张某2011年与聊城某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定购买该开发公司建设的预售商品房一套，交房时间为“2011年10月31日”之前，交房条件为“经综合验收合格”。合同签订后，张某分三次将购房款交开发公司，开发公司未按照合同约定的时间交付房屋，拖延一个月方才通知张某收房。张某以房屋未通过综合验收、不符合合同约定的交付条件为由拒绝收房。通过一段时间的争执、沟通，双方最终办理了交、收房手续。后张某向聊城仲裁委员会申请仲裁，要求开发公司支付逾期交房违约金18900元。
审理中，仲裁庭发现双方对案件基本事实无争议，开发公司承认逾期交房，愿承担违约金。双方对违约金的起算时间无争议，认为应自合同约定的交付日期起算违约金。分歧存在于违约金的截止时间上：开发公司认为违约金应计算到第一次通知交房之日；张某则认为应计算到房屋通过综合验收之日。开发公司反驳称房屋在合同约定的时间内通过了建设、施工、监理、勘察、设计等参建五方验收，即为综合验收合格。张某则认为除上述五方验收外，房屋还应通过防雷装置、消防、竣工规划、建设节能、档案合格、绿化等验收才为综合验收合格。
仲裁庭认为，纠纷的起因在于双方当事人对合同约定的“综合验收合格”理解不同。根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用。根据现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，开发企业应当向行政主管部门提出竣工验收申请，由主管部门对涉及公共安全的内容组织质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门组织的综合验收合格为准。因为房屋的验收合格，除要求质量符合国家规定的强制性安全标准或合同约定的标准之外，还需要满足买房人的正常居住和生活需要。因此，开发公司交付的房屋应是完成了参建五方进行的工程竣工验收以及消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。鉴于开发公司未按合同约定的期限将符合约定条件的房屋交付张某，构成违约，仲裁庭最终裁决开发公司按合同约定承担逾期交房的违约责任，向张某支付逾期交房违约18900元。
该案并非特例。实践操作中，各地法院和仲裁机构对此问题的处理也存在分歧。2011年山东省高级人民法院印发全省民事审判工作会议纪要，特别提及了上述验收合格的理解与适用问题。我们认为，这个问题的合理、合法解决，有着积极的社会意义。一方面提醒买房人在购房时要对所购房屋有充分的认识和了解，接到交房通知时，要注意房屋是否符合合同约定，是否能够正常、安全的使用。另一方面，也提醒开发商在诚实守信经营，与买房人签订商品房买卖合同前要充分评估履行合同的风险，合同签订后要严格按照合同约定履行义务，不要向当事人作出不切实际的承诺。
（聊城仲裁委员会办公室 张益民）
注：发表于2012年7月13日聊城晚报。